土拍多项指标下滑显著规模周期性回升难掩秋

2019-06-08 11:25:27 来源: 遂宁信息港

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文/克而瑞研究中心 吴嘉茗

2017年10月,土地市场成交规模环比大幅上涨,主因三线城市成交占比有所回升,南通(楼盘)、佛山(楼盘)、太仓(楼盘)等市县均有多幅土地出让。虽然“不限价”的三线城市地块出让占比增多,但溢价率指标却不增反降,土地市场的凉意进一步向更多城市蔓延,同时“十九大”会议再度强调“房住不炒”定位,在中短期内政策暂时仍将表现为收紧,楼市、土地市场难以再度升温。

01  市场走势:整体成交“量升价跌”

各能级均价环比回落

10月,全国336城经营性用地成交规模有所回升,成交建筑面积15909万平方米,成交地块幅数2585幅,环比分别大幅回升82%和117%,同比也分别有20%和7%的涨幅,相比9月楼市整体成交惨淡的情况,10月份成交大幅度回升并超越年内平均水平,国庆假期影响并不显著;一线城市中,租赁用房和旧城改造项目地块占比持续抬升,保障性住房用地为主要供地方向,上海(楼盘)本月出让的全部涉宅地块均为安置房和租赁房地块,且此类地块出让楼板价都较低,有助于未来提供低价的保障性住房,同时重庆(楼盘)、郑州(楼盘)等几个原本每月供应量都较大的二线城市本月供应环比明显下降,二线城市整体成交规模也有所回落。

在总成交建面大幅上涨的前提下,10月份土地市场总成交金额环比仅上涨7%,平均成交价格大幅上涨;一线城市成交金额环比下降12%,降幅大于成交建面的降幅,总成交金额为507亿元;二线城市成交面积、金额环比跌幅在各线城市中均为,10月成交总价为1378亿元,环比跌幅为37%,同比上升74%;三四线城市本月成交规模大幅回升,成交金额1996亿元,同环比分别大涨90%和134%。

从成交均价来看,各能级均价环比均表现为下跌,市场降温范围扩张至全国。

02  溢价率:市场平均溢价率进一步下跌

降至一年以来位

7月份以来,全国土地市场溢价率开始进入持续下行阶段,10月份溢价率再度明显下跌,环比减少7.9个百分点,10月份平均溢价率仅为24.7%,跌至一年以来的位。

从各能级来看,一线城市本月成交溢价回升6.3个百分点,回归正常溢价水平,但二线和三四线城市平均溢价跌幅较为显著,环比分别减少16.3和13.5个百分点,由于二线和三四线城市平均溢价率均回落至低位水平,且成交占比较大,带动整体溢价率下滑。

一线城市本月平均溢价率回升至16.1%,主要由于北京(楼盘)几宗综合性用地仍然受到较为激烈的竞争,拉动成交溢价率上涨,上海、广州(楼盘)、深圳(楼盘)地块出让溢价率均较低,主要为零溢价出让;二线城市本月平均溢价率仅为19.3%,为一年来位,郑州、昆明(楼盘)、石家庄(楼盘)等地有大量零溢价地块出让,二线城市郊县土地出让放量,但开发商参拍意愿不强,导致零溢价地块增加,同时杭州(楼盘)本月也出让较多外环高速以外地块,但部分地块成交溢价高达70%;三四线城市方面,本月平均溢价率降至31.3%,同样为一年以来较低位,三四线城市由于土地出让底价一般较低,容易产生高溢价地块,热点城市如常州(楼盘)、东莞(楼盘)、佛山等地本月高溢价出让地块较少,市场理性程度回归显著。

03

重点地块:总价、单价榜单全线回落

核心地块同步降温

10月份榜单总体显著回落,双榜单的门槛、榜首双双回落,成为12个月以来总价、单价均环比下降的榜单。总价榜榜首地块为北京大兴区亦庄经开区69号地块,地块位于亦庄经开区河西区,虽然目前周边配套完善度有待提高,但仍吸引了中海、金茂、碧桂园等大牌房企参与竞拍,由首开+保利+金地联合体以限价竞得,成交总价62.9亿元,自持比例2%;门槛地块来自天津(楼盘)市武清区,由上海妙佑公司已31.99亿元底价竞得,门槛值环比下降15%。

单价榜单方面,榜首地块仍旧来自北京,为北京海淀区067号地块,作为海淀区学院路板块7年来一宗出让的含宅地块,地块颇受关注,终竞得方为北京本土房企,成交楼板价为52764元/平方米,环比下降13%;门槛地块为苏州(楼盘)WG-34号地块,位于工业园区青剑湖板块,由中海以9.36亿元竞得,成交楼板价23787元/平方米,单价入榜门槛环比下降22%。

从重点地块价格环比齐跌来看,主要由于土拍限价政策发挥作用,上榜地块多为城市核心区域地块,未来前景优异,仍然是各大品牌开发商补仓或进驻的诉求,重点地块供不应求的基本情况没有改变,但在政策作用下,开发商观望情绪渐浓,同样也对竞拍的积极性产生一定影响。

04

政策动向:土地市场监管加强

海南(楼盘)暂停土地二级市场转让

10月,在大部分试点城市出台租赁住房用地政策之后,相关地方政策发布频次有所放缓,审查类文件发布频次有所提升。10月16日,国务院发布通知文件,宣布将开展第三次全国土地调查;10月23日,发改委发布《公平竞争审查制度实施细则(暂行)》,意在细化审查地方低价供地;10月26日,海南省暂停办理土地二级市场转让,打击炒地行为。

召开“十九大”会议后,中央再度重申“房住不炒”原则,土地市场温度也有所下降,土地市场同步加强监管,月末海南发文暂停土地二级市场交易办理,主要目的是为打击炒地行为;发改委等部门发布《公平竞争审查制度》,一方面针对特定经营者给予优惠政策如财政奖励、补贴、缓征行政事业性收费等,通过更加完善的土地出让制度,从源头上靠政策手段控制房价、地价飞涨;另一方面也是为了保证外地企业能够获得同等政策待遇,促进市场良性竞争,不要让调控反而成为了少部分企业的“保护伞”。

总结:随着年关的临近,三四线城市再度成为土地市场主力,从成交价格、溢价率、城市重点成交地块等方面来看,土地市场降温迹象渐显;一二线城市目前大力发展培育租赁市场,为保证城市人口“住有所居”,第四季度土地市场预计价格持续低位运行,但鉴于一二线城市距离供地目标仍有较大缺口,再加之季节性因素推动,年末往往会迎来三四线城市的土地集中成交,岁末成交规模回升还是大概率事件。

文章来源:公众号克而瑞地产研究

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